Ať již uvažujete o koupi vlastního bytu či domu, splácíte hypotéku nebo jste v nájmu, je nesporné, že výdaje na bydlení tvoří nemalou část rodinného rozpočtu – konkrétněji pak zhruba 30 % příjmu.

Dlouhodobým trendem je vzrůstající cena nemovitostí, což lze zpravidla vidět zejména ve velkých městech, kde poptávka po bydlení může výrazně převyšovat nabídku. Určitou paralelu vidíme i v Dačicích, kde se slušný byt objeví v inzerci jednou za půl roku. Tyto skutečnosti přivádí mnoho lidí k otázce, zdali je lepší nemovitost koupit či zůstat v nájmu a počkat „na lepší časy“.

Odpověď na tuto otázku však není černobílá. Do celé problematiky nezasahuje jen aktuální stav trhu s nemovitostmi a dostupnost bydlení obecně, ale především i vaše konkrétní životní situace. Jsem toho názoru, že rozhodnutí o bydlení by mělo vycházet právě ze skutečných potřeb jednotlivce nebo rodiny, jejich finanční situace a dlouhodobých plánů, nikoliv pouze z toho, zda je aktuálně výhodná doba ke koupi nemovitosti.

Koupit vlastní nemovitost, nebo zůstat v nájmu? Takové rozhodnutí není jednoduché – a určitě by nemělo být založené pouze na aktuální ceně nemovitosti nebo výši úrokových sazeb. Pokud se právě rozhodujete, doporučuji si položit několik klíčových otázek, které vám pomohou ujasnit si vaše aktuální potřeby a finanční možnosti. Máte k dispozici stabilní příjem a případnou rezervu pro případ nečekaných výdajů? Neočekáváte v blízké budoucnosti změnu životní situace (např. narození dítěte, stěhování, studium starších dětí, odchod do penze…)? Je pro vás důležitější jistota vlastního bytu či domu nebo naopak vyšší flexibilita a možnost se přestěhovat v případě nájemního bydlení?

Domnívám se, že základem každého zdravého rozhodnutí o bydlení je dobře nastavený rodinný rozpočet a dlouhodobý finanční plán. I když se život nedá naplánovat do posledního detailu, smysluplně nastavený rozpočet nám dává prostor zvládat i nečekané životní situace s větším klidem. Pokud právě stojíte před podobným rozhodnutím, neváhejte se na mne obrátit. Rád vám pomohu s nastavením rodinných financí či financováním vašeho bydlení, a to včetně právních náležitostí.

Tento rok však hypoteční trh ožívá, protože klesá úroková sazba, díky které dosáhne na splnění snu o vlastním bydlení podstatně více zájemců. Výše úrokové sazby je totiž nejpodstatnější parametr, který ovlivňuje výši měsíční splátky

I přes zvýšené náklady při pořizování vlastního bydlení v roce 2023, tak ale dlouhodobě ti, kteří tak udělali, pravděpodobně vyjdou lépe v porovnání s těmi, kteří čekají právě na pokles úrokových sazeb v tomto roce. Důvod je jednoduchý, a to celková cena kupované nemovitosti. Zatímco v roce 2023 se realitní a hypoteční trh téměř zastavil a nebyl proto prostor cenu nemovitostí navyšovat, ale naopak pouze snižovat, tak v letošním roce můžeme očekávat pravý opak. A zatímco úroková sazba na hypotéce je pouze dočasná, protože trvá do konce fixačního období, kdy následně vyjednáváte o jiné úrokové sazbě, tak cenu kupované nemovitosti ovlivníte pouze jednou. Dává tedy velký smysl koupit za vyšší úrokovou sazbu levnější nemovitost a pak hypotéku refinancovat než čekat na pokles úrokových sazeb, protože v souladu s tím poroste i cena nemovitostí na trhu.

Ohledně vývoje úrokových sazeb v tomto roce neočekávám, že se podíváme pod 4 %, respektive sazby začínající trojkou by pro mě byly velkým překvapením. Aktuálně je možné získat úrokovou sazbu od 4,49 % na úvěr v korunách a od 4,1 % na úvěr v eurech, který lze doporučit pro pendlery, kteří načerpají úvěr v eurech, za který mohou koupit nemovitost v Rakousku, Německu, Slovensku nebo směnit eura na koruny a koupit ji v Česku, přičemž splátka tohoto úvěru na bydlení nadále zůstává v eurech.

Zajímavé bude také sledovat v praxi nové pravidlo a to takové, že poplatek za předčasné splacení hypotéky stoupne až na jedno procento z nesplacené jistiny. Týká se to nově uzavřených smluv a nově zafixovaných úvěrů. Toto pravidlo má zamezit tzv. „bankovní turistice“, tedy přebíhání a neustálému refinancování úvěrů z jedné banky do druhé. Trend udržet si klienta je pro banky zřetelný již nyní. Když klient napíše na retenční nebo zákaznické oddělení banky o možnosti přenést úvěr jinam za významně lepších podmínek, tak pravděpodobně stávající banka tyto podmínky dorovná. Pokud to tedy není nezbytně nutné, tak odcházet ze stávajících bank nelze doporučit. Naopak bych doporučoval jednat se stávající bankou, a to i ve fixačním období.

Přemýšlíte nad koupí nemovitosti nebo potřebujete vyjednat s bankou lepší podmínky na Vašem hypotečním úvěru? Obraťte se na mě. Zajistím Vám nejlepší podmínky na trhu. Komunikuji s realitním makléřem, připravuji právní dokumentaci, návrhy na vklad do KN, a především jednám s bankou při vyřizování úvěru i následném čerpání.

Jak tedy zůstat klidný, v případě zájmu o financování nového bydlení, popřípadě rekonstrukce toho starého, a mít jistotu, že na hypotéku dosáhnete? Tomu se budu věnovat v následujících řádcích. Řekneme si, jak by se měl člověk na hypotéku připravit, kolik mu to zabere času a co je to bezpečná hypotéka.

Pro náš případ budu používat následující modelovou situaci: mladý pár Adam (25) a Eva (21), žijí u rodičů v Dačicích (maloměsto do 10 tisíc obyvatel), průměrný plat Adama 25 tisíc čistého, průměrný plat Evy 20 tisíc čistého, oba mají smlouvu na dobu neurčitou. Adam pracuje jako operátor výroby ve zdejší továrně. Eva pak jako prodavačka v nově otevřeném diskontu. Oba dostali od rodičů „stavebko“ ve výši 150 tisíc, jinak žádné úspory nemají. Po zaplacení běžných výdajů včetně zábavy, nájmu rodičům a jídla jim zbývá dohromady 10 tisíc korun. Jejich sen je koupit si nově zrekonstruovaný moderní slunný byt 3+1 za cenu 3M.

Pro uchazeče o hypotéku jsou nejdůležitější tři ukazatele, které hrají roli při posuzování žádosti. Jsou jimi DTI – poměr celkového dluhu k ročním čistým příjmům žadatele (9x), DSTI – poměr měsíčních splátek úvěru a s nimi spojených nákladů k čistým příjmům žadatele za měsíc (45%) a LTV – poměr požadované výše úvěru a zástavní hodnoty kupované nemovitosti, která má sloužit k zajištění hypotečního úvěru (80%). V našem případě společný posuzovaný příjem je 45 tisíc, takže hodnota DTI je v pořádku (45 x 12 x 9 > 3M), hodnota DSTI předpokládáme, že je také v pořádku, protože výše splátky v případě 3M bude orientačně maximálně 15 tisíc, což je necelých 34% čistého posuzovaného příjmu. V případě posledního ukazatele LTV však přichází tvrdé vystřízlivění v podobě nutné rezervy 20% z 3M. Příčemž víme, že máme pouze 300 tisíc, tedy přesně polovinu toho, co potřebujeme.

Výše uvedenou situaci můžeme nazvat jako typickou, kdy žadatelé o hypotéku přijdou s absolutním (ne)vědomím, ale s jasnou představou, že by do měsíce rádi načerpali a pořídili byt: „protože už ho mají vyhlídnutý a takhle krásný byt už nikdy nenajdou“. V takové situaci pak přichází hořké zklamání, když musím zájemcům sdělit, že jim chybí 300 tisíc k tomu, aby hypotéka prošla. Když si pak klienti spočítají, že potřebných 300 tisíc (v našem modelovém případě) budou šetřit ještě 30 měsíců, tak jsou zklamaní a litují, že to nevěděli předem.

V našem případě měli Adam s Evou ještě tu výhodu, že jim rodiče dali polovinu požadované částky, ale kdyby ne, tak jejich čas šetření je dvojnásobný (60 měsíců). Abych eliminoval tyto a podobné případy, tak radím všem svým kamarádům, známým a klientům – pojďme se sejít nad budoucí hypotékou minimálně 2 roky před její realizací. Výhodou pro budoucího zájemce o hypotéku bude to, že bude vědět, co dnes dělat, aby to v žádané době vyšlo, a to bez spoléhání na osud. Na základě zjištěných údajů vytvořím finanční plán, jehož prvním cílem bude, abychom potřebnou hypotéku získali. S tím souvisí i servis můj a mého týmu, včetně zajištění právního poradenství a realitních služeb v momentě, kdy již dojdeme k realizaci nákupu.

Druhý cíl finančního plánu pak bude získat, v době realizace, bezpečnou hypotéku a splatit ji dříve než za 30 let. O tom ale až příště…